立石駅北口に新庁舎＋商業施設｜再開発着工で街はどう変わる？

葛飾区京成立石駅北口に隣接する約2.2ヘクタールの区域で進められている「立石駅北口地区第一種市街地再開発事業」は、住宅、商業、および葛飾区新庁舎を含む業務施設が一体となった複合的な大規模都市再生プロジェクトです。

本記事は、2025年11月1日に東西街区の新築工事が着工したという事実を起点とし、長期にわたる計画段階から具体的な実現フェーズへ移行したこの事業を、制度的信頼性という視点から深掘りするものです。法的な枠組み、行政手続きの厳格性、そして官民連携の構造を客観的に分析し、事業の全体像、背景、意義、影響、および将来の展望について解説します。

出典: PR　TIMES

プロジェクト概要

本事業は、京成立石駅北側約2.2haを対象とする「立石駅北口地区第一種市街地再開発事業」で、東西街区の新築工事が2025年11月1日に着工しました。東側は地上14階・地下3階の業務（庁舎）・商業・公益施設、⻄側は地上36階・地下2階、総戸数710戸の住宅・商業から構成され、駅前交通広場（約3,410㎡）を含む一体整備です。竣工は2029年度予定とされています。本組合（理事長：徳田昌久）が施行者で、設計は東街区が日本設計、西街区が三井住友建設、交通広場がトーニチコンサルタント、施工は鹿島・三井住友建設特定建設工事共同企業体（交通広場は鹿島建設）が担います。

本事業は東京都が進める京成押上線連続立体交差事業と連携し、区の中枢にふさわしい賑わい軸と魅力ある駅前拠点の形成を目的としたものです。用途・規模・スケジュール・体制が明示されており、制度的に整理された都市再開発の枠組みの中で推進されています。

背景

対象エリアは古くから駅前の商業地として発展した一方、道路狭隘や老朽木造建築物の密集など防災性の課題が顕在化していました。1996年度に「立石駅北口地区再開発研究会」が発足、2007年度には「市街地再開発準備組合」が設立され、2017年度の都市計画決定、2021年度の再開発組合設立認可、2023年度の権利変換計画認可を経て、東西街区の新築工事へ移行しました。このプロセスは、都市再開発の標準的な制度手順（調査・計画決定・組合設立・権利変換・着工）に沿っており、行政と地権者の合意形成が段階的に積み重ねられています。

京成立石駅周辺は葛飾区都市計画マスタープランで広域拠点として位置付けられており、連続立体交差化と連携した面的更新により、防災性向上と都市機能の再編が求められる地域でした。この背景を示すことで、事業の目的が単なる個別の建物開発ではなく、街全体の基盤を新しく整える取り組みとして制度的に位置づけられていることが分かります。

意義

本事業の意義は、第一に「防災性の向上」です。緊急車両がスムーズに通行可能な街区整備や交通広場の新設により、避難・救急活動の動線確保と延焼・倒壊リスクの低減が期待されます。第二に「公共機能の強化」です。葛飾区役所等を中心とした業務棟（地上14階）と、公益施設・生活サービスの充実により、行政・地域サービスの拠点化が進みます。第三に「居住機能の更新」です。西街区の住宅710戸は、老朽ストックの更新を伴い、多世代が安全・安心に居住継続できる環境形成を目標としています。

さらに、商業機能の拡充と歩行者動線の再編は、駅前の賑わい創出と交流の場の形成につながります。東京都の鉄道高架化事業との併行は、基盤整備と再開発の相乗効果を生み、都市構造の段階的改善を現実的なスケジュールで担保する点で制度的意義が大きいと評価できます。

影響

運営人撮影（2016年撮影）

短期的には、工事期間中の交通規制や歩行者動線の変更、既存店舗・住戸の移転に伴う生活環境の変化が生じます。これらは権利変換計画に基づき、代替・移転支援を含む調整が組合・施工体制の下で実施される構造です。中期的には、駅前広場の整備による交通結節機能の改善、歩行者安全性の向上、公共・商業の集積による回遊性の増加が見込まれます。

長期的には、住宅710戸の供給により居住人口が増加し、地域の消費・サービス需要が拡大します。業務棟の整備は行政サービスの効率化と来街者の増加を促し、商業・公益機能と相まって、地区の広域拠点としての地位を強化します。連続立体交差事業との連携は、踏切除却や線路高架化による交通滞留の緩和・安全性向上に資するため、地域の災害時レジリエンスを制度的に底上げする効果を持ちます。

未来展望

竣工予定の2029年度に向け、東西街区の機能が段階的に立ち上がることが想定されます。防災・行政・居住・商業の複合一体整備により、広域拠点機能の実効性が高まり、駅前の賑わい軸の再構築が現実化します。組合・設計・施工の明確な役割分担は、品質確保とガバナンスの可視化に寄与し、制度的信頼性を維持したまちづくりのケーススタディとして参照価値が高いと考えます。

課題としては、工事期間における生活者への負担軽減、開業後の交通・人流に対する受け皿（公共空間管理・回遊導線・バリアフリー）の最適化、商業テナント構成の地域性との整合、居住710戸のコミュニティ形成支援などがあります。これらは、行政・組合・事業者・住民の協働により運用段階で解決されるべき事項であり、都市再開発の「制度設計から運用設計へ」の橋渡しが重要になります。

総じて、本事業は、駅前の空間再編を通じて地域の安全・利便・賑わいを一体的に更新する取り組みであり、連続立体交差という広域インフラ更新と民間を含む複合開発が連携することで、都市の基盤と機能を同時にアップグレードするモデルと位置付けられます。竣工時の機能連携の最適化とアフターケアの計画化が、持続的な都市価値向上の鍵になります。